Investeren in vastgoed? Sta eens stil bij deze 7 argumenten.

Voor wie een spaarcentje heeft, is investeren in vastgoed een klassieker, een no-brainer. Je hoeft zelfs niet eens over een groot vermogen te beschikken. Hebben de exploderende huizen-, grondstof- en energieprijzen daar iets aan veranderd? In positieve of negatieve zin? Is vastgoed nog de moeite? en waar liggen de kansen? Koen Verbauwhede, de financiële man van KUB, stelt investeerders gerust, geeft context en schetst de tendensen.

1. De huurmarkt wordt groter en groter

In vergelijking met onze buurlanden is en blijft Vlaanderen vooral een kopersmarkt. De huurmarkt is hier minder ontwikkeld. Momenteel zitten we met een verhouding van 72% eigenaars versus 28% huurders. Maar daar komt stilaan verandering in. De komende jaren evolueren we richting 65% kopen en 35% huren. In onze grote steden is die tendens al veel vroeger ingezet. Daar is nu zelfs al sprake van 55/45. Dat benadert al sterk de cijfers van onze buurlanden, waar de verhouding eerder op 50/50 ligt.

2. Vooral jongeren doen de huurmarkt groeien

A. Jongeren vinden eigendom minder belangrijk

Studies tonen aan dat het bestedingspatroon van jongeren die hun intrede doen op de arbeidsmarkt, anders is dan pakweg 10 jaar geleden. Hun primaire behoefte is niet meer het bezitten van vastgoed, maar veeleer reizen, hobby’s, vrijetijdsbesteding …

B. De jeugd is minder honkvast

Jonge mensen zijn veel minder kerktorengebonden, waardoor ze makkelijker verhuizen zodra er zich opportuniteiten voordoen. Dat lukt natuurlijk beter als je huurt. Het ‘sparen voor later en voor de kinderen’-principe zit er veel minder in gebakken. Ze willen nù leven en daarna zien ze wel. Ze blijven ook langer thuis bij ‘hotel mama en papa’.

C. Stijgende prijzen en interestvoeten: jongeren kopen minder

Door de prijsstijgingen van woningen en appartementen verkleint de vijver voor wie een eigen woning wil kopen. Vooral jongeren zijn hier de dupe van. Zeker omdat ze ook met hogere interestvoeten zitten. Ze moeten dus vaak tegelijk meer eigen geld inbrengen als startkapitaal én meer afbetalen. Dat is voor velen onbegonnen werk. Zij gaan sneller de huurmarkt op.

D. Algemeen: meer bevolking, meer huisvesting

In de toekomst neemt het aantal gezinnen (en het aantal inwoners tout court) verder toe. Aan goede huisvesting zal er dus altijd nood zijn en de huurmarkt zal niet stilvallen. Vanuit die bredere context bekeken, heb je dus veel opportuniteiten als investeerder. Zoals daarnet gezegd: het zijn vooral jongeren die interessant zijn als doelgroep.

3. Lenen om te investeren is slimmer dan je geld parkeren

Stel: je investeert niet in vastgoed, maar je laat je geld op de spaarrekening staan. Je bent alleszins niet de enige: in 2022 stond er in België 300 miljard euro onaangeroerd spaargeld geparkeerd. Goed idee dus? Integendeel, het is geen teken van een slimme vermogensstrategie. Want met een inflatie van 10 % en een spaaropbrengst van nul komma peanuts verliest je geld zijn waarde terwijl je er staat op te kijken. Investeren in vastgoed is en blijft een belangrijke pijler in je vermogensopbouw.

Jamaar, wat met de kosten van het bouwen zelf? En de langere doorlooptijden van projecten? Zet dat geen rem op het investeringsklimaat? Toegegeven: een gemiddelde woning bouwen kost nu 37.000 € meer dan 1 jaar geleden. En de prijs van bouwmaterialen en arbeid gaat de komende jaren verder omhoog. Toch neemt dat stijgingspercentage af, want ook de inflatiecijfers dalen (2022: 9,6 % en prognose 2023: 5,3%). De stijgende verkoopprijzen volgen voor een deel de inflatie. Dat brengt me bij het goede nieuws: de interestvoeten zijn aan het aftoppen en zolang de interestvoet om te lenen lager is dan de inflatie, blijft beleggen in vastgoed een uitstekend idee. Geld lenen om in een nieuwbouw te investeren, is veel slimmer dan geld oppotten. Vergeet niet: rentes zijn nog altijd laag vergeleken met 20 jaar terug!’

4. Oude huizen, nieuwe problemen

Daarnaast lijkt de tijd van prijsexcessen en de extreme hausse op de vastgoedmarkt voorbij. Het is gedaan met de abnormaal lage rentestand en we evolueren naar een afkoeling. Bij oudere huizen duiken nog een reeks extra problemen op. Asbestinventaris, strengere normeringen rond indexatie van huurprijzen, verplichte duurzame renovatie binnen de 5 jaar … Begin er maar aan. En zoals we in ons paneldebat vorige zomer aanhaalden, zal die renovatieverplichting steeds strenger worden, met grote financiële impact op de verhuurders of kopers. Reden te meer om te veronderstellen dat de prijzen van oude huizen eerder gaan stagneren of zelfs dalen dan van nieuwe huizen.

5. Vooral nieuwe, duurzame woningen zijn de beste investering

Nieuwe woningen zijn per definitie duurzaam, alleen al door de wettelijke verplichtingen waaraan ze moeten voldoen. Als je in zulke units investeert, zit je dus ook op lange termijn safe. Die duurzaamheidsknop heeft KUB al een tijdje ingeduwd. Al onze lopende en nieuwe projecten zijn voorzien van duurzame materialen. De woonunits van KUB halen hun energie uit vernieuwende technologieën zoals geothermie, in combinatie met warmtepompen en zonnepanelen. Zo bereiken we een EPC dat lager is dan 20 én ligt de energiekost per unit stukken lager. Gevolg: je kan je huizen of appartementen duurder verhuren. Daarnaast bekijken we meer en meer hoe we onze nieuwbouwen nog energiezuiniger kunnen maken met restwarmte uit een lokaal warmtenet of via warmte/koude opslag. Dat laatste is een innovatieve methode om energie op te slaan in de bodem. Heel straf! Ook het gebruik van duurzame materialen monitoren we continu. Zo bekijken we momenteel of we een appartementsblok volledig in hout kunnen optrekken. Geef toe: dat is nog straffer.

6. Kortom: investeren in vastgoed blijft risicoloos

Sommige critici wijzen op de verhoging van de registratierechten voor investeerders van 10 naar 12 % als reden om niet te investeren. Eerlijk gezegd: dat is een beetje van de pot gerukt. Die verhoging weegt minimaal op het rendement. Vooral als je er de andere voordelen bijtelt: huizen zijn makkelijk verkoopbaar, de markt is ongevoelig voor inflatie, huurwoonunits zijn in trek, de interestvoeten zijn relatief laag … Andere critici hebben het vaak over een mogelijke vastgoedbubbel. Ook dat is zeer onwaarschijnlijk op de onze huizenmarkt. Het risico is hier bijzonder laag. Voor het buitenland daarentegen durf ik dat minder stellig uitsluiten: de prijzen in de ons omringende landen liggen hoger.

7. KUB is voor een investeerder extra interessant

Onze klanten weten dat al langer: KUB staat niet alleen voor energiezuinige woningen met duurzame materialen, maar zorgt ook voor gemoedsrust. Wij ontzorgen investeerders vanaf de eerste minuut. Zo berekenen we vooraf samen de rendementen. We begeleiden je als investeerder persoonlijk van A tot Z in de verschillende keuzes van materialen en mogelijkheden. En als je dat wenst, helpen we je zelfs mee bij het verhuren. We beseffen ook goed dat jij als investeerder niet houdt van onaangename verrassingen achteraf. Daarom werken we met vaste prijzen.